DAC7 i iznajmljivači: što Porezna vidi od Bookinga i Airbnba

Da, Porezna uprava vidi vaše isplate s Bookinga i Airbnba. Ne zato što netko ručno lista oglase (to je radila prije, s upitnim uspjehom), nego zato što po direktivi DAC7 platforme svake godine do 31. siječnja same pošalju popis: vaš OIB, koliko vam je isplaćeno po tromjesečju, koliko je bilo rezervacija i koliko dana je nekretnina bila iznajmljena. Te podatke Porezna zatim uspoređuje s e-Visitorom, PDV obrascima i rješenjem o kategorizaciji. Ako se tri izvora slažu, ništa se ne događa. Ako se ne slažu, stiže poziv. Ispod je što točno platforme šalju, gdje se neskladi najčešće pojavljuju i koje je stvarno stanje s prijedlogom paušala od 150 eura po krevetu.

Kratki odgovor: što se promijenilo za iznajmljivače

Direktiva Vijeća (EU) 2021/514, poznata kao DAC7, u Hrvatskoj se primjenjuje kroz Zakon o administrativnoj suradnji u području poreza od 1. siječnja 2023. Prvi paket podataka Porezna je dobila u siječnju 2024. za 2023. godinu, i od tada svake godine.

Za vas kao iznajmljivača to znači tri stvari. Prvo, promet preko platformi više nije nevidljiv, ni za jednu godinu od 2023. nadalje. Drugo, Porezna više ne mora dokazivati da ste iznajmljivali; ona zna kad, koliko i za koliko novca, pa se teret objašnjavanja premješta na vas. Treće, nesklad se ne traži ručno nego automatskom usporedbom, pa poziv može doći i za apartman s dvije rezervacije godišnje.

Dobra vijest: ako imate rješenje o odobrenju, prijavljujete goste u e-Visitor, plaćate paušal i podnosite PDV obrasce za provizije, DAC7 za vas ne mijenja ništa. Vi ne šaljete nikakav novi izvještaj. Sav posao rade platforme.

Što točno Booking i Airbnb šalju Poreznoj upravi

Popis je propisan u čl. 35.l Zakona o administrativnoj suradnji u području poreza, koji preuzima Prilog V Direktive 2021/514. Za svakog iznajmljivača koji je fizička osoba platforma dostavlja:

• ime i prezime, adresu, OIB i datum rođenja;
• identifikator financijskog računa, u praksi IBAN na koji vam idu isplate;
• ukupnu naknadu isplaćenu po tromjesečju i broj rezervacija po tromjesečju;
• naknade, provizije i poreze koje je platforma zadržala;
• za svaku nekretninu: adresu, broj dana iznajmljivanja i vrstu objekta, a gdje ga platforma ima, i broj zemljišnoknjižnog uloška.

Rok dostave je 31. siječnja godine koja slijedi (čl. 35.m st. 1.). Airbnb podatke šalje irskoj poreznoj upravi jer mu je europsko sjedište u Irskoj, a ona ih automatskom razmjenom prosljeđuje hrvatskoj. Booking to radi preko nizozemske. Rezultat je isti: u veljači Porezna ima kompletnu sliku prošle godine.

Vrijedi zapamtiti detalj koji ljudi previđaju: platforma prijavljuje isplaćeni iznos i broj dana, ne cijenu iz oglasa. Ako gost plati 1.000 eura, a Booking vam isplati 850 nakon provizije, Porezna vidi i 850 i 150. Upravo tih 150 eura provizije je kasnije problem, o čemu niže.

S čime Porezna te podatke uspoređuje

Sam popis od Bookinga nije ništa bez usporedbe. Porezna ga stavlja pored tri stvari koje već ima u svojim ili tuđim bazama.

Ovo nije teorija. Već u rujnu 2023. Porezna je slala pisma iznajmljivačima s objašnjenjem da su „usporedbom razmijenjenih podataka s pojedinim platformama uočene nelogičnosti“, uglavnom oko PDV-a na provizije. Portali za iznajmljivače tada su bilježili slučajeve gdje se tražila prijava PDV-a unatrag do 2019.

Koliko unatrag smiju ići? Prema čl. 108. Općeg poreznog zakona pravo na utvrđivanje porezne obveze zastarijeva za šest godina, a rok počinje teći istekom godine u kojoj je obveza nastala. Za 2020. godinu, dakle, zastara nastupa krajem 2026. Za sve novije godine još ima vremena.

Tri najčešća nesklada i što iz njih slijedi

1. Booking kaže 140 dana, e-Visitor kaže 90. Najčešća situacija kod ljudi koji „zaborave“ prijaviti obitelj koja je došla na tri noći ili goste koji plaćaju gotovinom. Zakon o turističkoj pristojbi u čl. 22. st. 1. traži prijavu svake osobe u e-Visitor u roku od 24 sata od dolaska. Kazne za neprijavu iz čl. 27. u pročišćenom tekstu na zakon.hr još su ispisane u kunama, 2.000 do 10.000 kuna, što je preračunato oko 265 do 1.330 eura. Uz kaznu ide i naplata turističke pristojbe za neprijavljene noći.

2. Booking je zadržao proviziju, a PDV obrazaca nema. Ovo je nesklad koji generira najviše pisama, jer ga Porezna vidi bez ikakvog dodatnog rada: platforma prijavi zadržanu proviziju, sustav pogleda ima li iznajmljivač PDV-ID i podnesene obrasce, i gotovo. Detalji su u sljedećem odjeljku.

3. Adresa u oglasu nema rješenje o odobrenju. Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti u čl. 30. traži rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu prije prvog gosta, a čl. 32. st. 1. t. 5. obvezuje na vođenje popisa gostiju. Prekršajne odredbe za iznajmljivača kao fizičku osobu u čl. 48. st. 1. predviđaju 330 do 1.320 eura, a uz kaznu ide i prijava dohotka koji nije paušalni, jer paušal vrijedi samo uz rješenje.

Za sve tri situacije vrijedi isto: Porezna ne mora ništa dokazivati. Ona ima broj s platforme i broj iz svoje baze, a vi objašnjavate razliku.

PDV na proviziju Bookinga: obveza koju paušalisti preskoče

Paušalist na smještaj gostima ne obračunava PDV i to je točno. Ali Booking (Nizozemska), Airbnb (Irska) i Vrbo su porezni obveznici iz druge države članice koji vama pružaju uslugu posredovanja. Za takvu uslugu Zakon o porezu na dodanu vrijednost u čl. 75. st. 1. t. 6. prenosi obvezu plaćanja PDV-a na primatelja. Platforma vam izda račun bez poreza, a vi ste dužni sami obračunati 25 % hrvatskog PDV-a na iznos provizije i uplatiti ga.

Koraci, kako ih opisuje i sama Porezna uprava na stranici za iznajmljivače:

1. PDV identifikacijski broj. Zahtjev na Obrascu P-PDV podnosite Poreznoj najkasnije 15 dana prije nego počnete primati usluge od inozemnog obveznika (čl. 77. st. 5. Zakona o PDV-u). Bez PDV-ID-a Booking vas tretira kao privatnu osobu i sam obračunava nizozemski PDV, što je skuplje i ne rješava vašu obvezu.
2. Obrazac PDV i Obrazac PDV-S za svaki mjesec u kojem je bilo provizije. Za mjesece bez provizije obrasci se ne podnose. Podnose se kroz ePoreznu.
3. Rok. Porezna na svojoj stranici navodi rok do zadnjeg dana tekućeg mjeseca za prethodni mjesec; opće pravilo za prijavu PDV-a u čl. 85. st. 6. Zakona glasi do 20. dana u mjesecu. Predajte do 20. i u redu ste po oba čitanja.
4. Uplata 25 % na iznos provizije na račun državnog proračuna, uz šifru koju ePorezna sama nudi.

Kazne za nepodnošenje PDV prijave propisane su u čl. 131. Zakona o PDV-u; iznose ovdje ne navodimo jer ih nismo mogli provjeriti u aktualnom pročišćenom tekstu. Ono što jest izvjesno: Porezna najprije traži prijavu obrazaca i uplatu za sve godine unutar zastare, s kamatama, a tek onda razmišlja o prekršaju. Ako ste 2019. do 2025. imali provizije bez PDV obrazaca, pametnije je samoinicijativno predati nego čekati poziv.

Paušal do 150 eura po krevetu: što je stvarno na stolu

Naslov iz svibnja glasio je da „paušal po krevetu raste do 150 eura“. Točnije bi bilo: donja granica raspona raste na 150 eura, i to samo u najjačim destinacijama. Da bi to imalo smisla, treba prvo znati kako paušal danas radi.

Prema čl. 57. Zakona o porezu na dohodak, u verziji iz NN 152/24 koja vrijedi od 1. siječnja 2025., paušalni porez po krevetu ne određuje država nego vaša općina ili grad, unutar raspona koji ovisi o skupini po indeksu turističke razvijenosti (st. 4.). Ako JLS ne donese odluku, vrijedi zakonski zadani iznos (st. 7.). Odluka za sljedeću godinu mora biti donesena do 15. prosinca. Paušal se plaća tromjesečno.

Status prijedloga na dan 11. rujna 2026.: nije usvojen i nije objavljen u Narodnim novinama. Vlada ga je najavila 29. svibnja kao dio protuinflacijskog paketa, nacrt izmjena Zakona o porezu na dohodak bio je na e-Savjetovanju od 31. srpnja do 30. kolovoza, a 10. rujna 2026. Vlada ga je uputila u Sabor s planiranom primjenom od 1. siječnja 2027. Prema nacrtu, ako JLS iz I. ili II. skupine ne donese novu odluku do 1. ožujka 2027., primjenjuje se novi zadani iznos. Prema ministru turizma, od 556 jedinica lokalne samouprave 461 ostaje na postojećim iznosima.

Što to znači za vas: ako ste u III., IV. ili 0 skupini, ne mijenja se ništa. Ako ste u I. ili II. skupini, pratite odluku svoje općine ili grada krajem godine; ona, a ne zakon, određuje koliko ćete platiti. Popis odluka po JLS Porezna drži na jednoj stranici. Sabor može tekst i promijeniti, pa ćemo ovaj odjeljak ažurirati kad zakon izađe u NN.

Porez na nekretnine: 0,60 do 8,00 eura po četvornom metru

Drugi namet koji se u istoj rečenici spominje s paušalom već je na snazi od 2025. i nije vezan uz DAC7, ali ga Porezna sada može lakše provjeriti. Zakon o lokalnim porezima u čl. 25. do 27. propisuje da porez na nekretnine plaća vlasnik stambene nekretnine koja se ne koristi za trajno stanovanje, godišnje od 0,60 do 8,00 eura po četvornom metru korisne površine (čl. 26. st. 1.). Iznos unutar raspona opet određuje općina ili grad.

Izuzeti su, po čl. 27., stan u kojem imate prijavljeno prebivalište i stan koji dugoročno iznajmljujete za stanovanje. Apartman za turiste nije izuzet, i to je cijela poanta te odredbe. Porezna je u ožujku 2026. pozivala građane da do 31. ožujka prijave promjene podataka o nekretninama, uz izričitu napomenu da su obveznici i oni koji nekretninu koriste povremeno, kao vikendicu ili apartman.

Veza s DAC7 je jednostavna: ako je stan u evidenciji označen kao vaše prebivalište, a platforma za istu adresu prijavi 120 dana najma, to je nesklad iz četvrtog reda tablice gore. Za apartman od 50 četvornih metara razlika između oslobođenja i, recimo, 3 eura po metru iznosi 150 eura godišnje; nije dramatično, ali je razlog za poziv.

Checklista: uskladiti prije nego vas pozovu

Redoslijed je namjeran: prvo ono što Porezna može provjeriti jednim klikom, pa ono što traži više posla.

1. Rješenje o odobrenju za svaki objekt koji je u oglasu, s brojem kreveta koji odgovara stvarnom stanju. Ako iznajmljujete tri kreveta više nego što piše u rješenju, paušal plaćate na manje kreveta nego što DAC7 pokazuje.
2. PDV-ID ako i jedna rezervacija dolazi preko strane platforme. Provjerite u ePoreznoj imate li ga; ako nemate, Obrazac P-PDV odmah.
3. Obrasci PDV i PDV-S za svaki mjesec s provizijom, od prve godine s platformom unutar zastare. Izvadite godišnje izvještaje o provizijama iz Booking extraneta i Airbnb-ova sučelja za domaćine i usporedite s podnesenim obrascima.
4. e-Visitor bez rupa. Otvorite kalendar rezervacija za prošlu godinu i prijave u e-Visitoru jedno pored drugog. Svaka noć iz kalendara mora imati prijavljenu osobu. Vlastita obitelj i prijatelji koji ne plaćaju ne ulaze u DAC7, ali gotovinski gosti ulaze u e-Visitor.
5. Evidencija prometa (Obrazac EP) s upisanim svakim izdanim računom, uključujući one za goste s platforme. Paušalisti nemaju fiskalizaciju, ali imaju račun i evidenciju; Zakon o porezu na dohodak u čl. 92. st. 2. za nevođenje evidencija predviđa 260 do 2.650 eura.
6. TZ-2 do 15. siječnja za turističku članarinu i uplaćeni paušal po tromjesečjima.
7. Status nekretnine u evidenciji općine ili grada za porez na nekretnine: prebivalište, dugoročni najam ili turistički najam. Neka piše ono što jest.

Ako ste sve odgovorili s „imam“, stanite. Ne trebate ništa više. Ako ste na točki 3 ostali bez odgovora, to je jedina točka na kojoj vrijedi platiti sat vremena knjigovođe.

Kome ovdje ne trebate platiti ništa

Od kada je DAC7 postao tema, pojavile su se ponude za „DAC7 usklađivanje“, „DAC7 registraciju“ i slične pakete. Budimo izravni: za iznajmljivača ne postoji nikakav DAC7 postupak. Registriraju se i izvještavaju platforme, ne vi. Zakon o administrativnoj suradnji vama ne nameće nijedan novi obrazac.

• Imate jedan apartman, rješenje, e-Visitor u redu i podnosite PDV obrasce? Ne trebate nikoga: ni nas, ni agenciju, ni „DAC7 savjetnika“. Ovaj tekst je sve što vam treba.
• Nemate PDV-ID i nikad niste podnijeli PDV obrazac? Trebate knjigovođu na jedan do dva sata da složi obrasce unatrag i P-PDV. To je porezni posao i nije naš; mi radimo web stranice i nismo ni knjigovođe ni porezni savjetnici.
• Nudi vam se softver „za DAC7“? Pitajte što točno radi. Ako popunjava PDV obrasce iz Booking izvještaja, može biti koristan. Ako „šalje podatke Poreznoj“, to već radi Booking, besplatno.
• Nudi vam se web stranica kao rješenje za porez? Ne kupujte to od nas ni od koga. Vlastita stranica smanjuje proviziju, ali ne mijenja ni paušal, ni PDV na provizije koje ipak platite, ni e-Visitor. Gosti koji rezerviraju izravno jednako se prijavljuju.

Ono što vlastita stranica stvarno mijenja je manje očito: rezervacije koje dođu izravno nemaju proviziju, pa nema ni PDV obrasca za taj dio, a evidencija je vaša, a ne tuđa. Kad Porezna pita, imate popis rezervacija koji ne ovisi o tome hoće li vam Booking extranet pokazati 2021. godinu. Kako se takva stranica radi i što košta opisali smo u tekstu o izradi web stranice za apartmane, a mehaniku izravnih rezervacija u tekstu o sustavu za online rezervacije.

Gdje početi

Ovaj vikend, s kavom: otvorite Booking extranet i Airbnb, skinite izvještaje o isplatama i provizijama za 2023., 2024. i 2025. Stavite ih pored e-Visitora i ePorezne. Ako se brojevi slažu i PDV obrasci postoje za svaki mjesec s provizijom, gotovi ste i možete ovaj tekst zaboraviti do sljedećeg siječnja.

Ako se ne slažu, redoslijed je: P-PDV ako nemate PDV-ID, zatim PDV obrasci unatrag s knjigovođom, zatim e-Visitor nadoknada gdje je moguće. Samoinicijativna prijava uvijek je bolja pozicija od odgovora na poziv.

I pratite jesen u Saboru: paušal od 150 eura je prijedlog, a što ćete platiti 2027. odlučit će vaša općina do 15. prosinca, odnosno do 1. ožujka 2027. ako novi zakon prođe u ovom obliku. Za veće promjene kod paušalnih obveznika općenito, uključujući e-račune od 2027., pogledajte i što se paušalistima mijenja 2027. Ako uz sve to razmišljate o vlastitoj stranici s izravnim rezervacijama, javite se na besplatan razgovor od 30 minuta; reći ćemo vam iskreno ima li smisla za vaš broj kreveta, a porezni dio ostavite knjigovođi.