Objekt izgleda kao svoj
Na portalu svi izgledaju isto jer su svi u istom predlošku. Na vlastitoj stranici boje, raspored i redoslijed fotografija rade za vaš objekt — gost vidi kuću, a ne redak u tablici.
Web Stranica Za Apartman
Na portalu je vaš objekt jedan redak među tisuću, u tuđem predlošku i s fotografijama izrezanim na tuđu mjeru. Na vlastitoj stranici dobiva cijeli prostor — velike slike, cjenik po sezonama i slobodne termine, na jezicima kojima vaši gosti govore. Uz to, gost koji rezervira izravno ne nosi sa sobom proviziju od gotovo 19%.
- Kalkulator kaže i kad se ne isplati
- Svaka brojka ima izvor
- Plaćanje nakon isporuke
- Portale ne otkazujete
Vama odgovara Borna
Upit je poslan.
Što dobra prezentacija stvarno donosi, a što ne
Bez uljepšavanja: stranica vam neće donijeti promet kakav donosi Booking. Donosi nešto drugo, i to nešto je mjerljivo.
Gost koji vas gugla nešto nađe
Ime objekta upisano u Google danas najčešće vodi natrag na portal, pa za tog gosta — kojeg ste privukli vi — ponovno platite proviziju. S vlastitom stranicom i Google profilom taj upit završava kod vas.
Više prostora za argument
Portal vam daje nekoliko redaka opisa. Stranica nema to ograničenje, pa kasniji odlazak, parkirno mjesto, domaće ulje ili mir u rujnu napokon mogu biti napisani kako treba.
Ali promet i dalje dovodi portal
Booking i Airbnb su motor potražnje i vlastita stranica ih ne zamjenjuje. Ona hvata goste koje već imate i one koje su vam portali već doveli. Tko vam obeća da ćete portale ugasiti, prodaje vam nešto što ne može isporučiti.
Što se mijenja 13. listopada 2026.
Airbnb u Europskom gospodarskom prostoru prelazi na model u kojem cijelu proviziju plaća domaćin. Za hrvatskog iznajmljivača to nije sitnica u sitnim slovima.
Dosad je vidljivi trošak domaćina bio oko 3%, a gost je pri plaćanju odvojeno platio svojih 14 do 16%. Nakon prelaska postoji jedna provizija od 15,5% i plaća je domaćin, na cijeli iznos rezervacije — uključujući i naknadu za čišćenje.
Na to dolazi sloj koji gotovo nitko ne uračuna. Provizija stranog portala hrvatskom iznajmljivaču ulazi u obrnuti obračun PDV-a: 25% na iznos provizije obračunavate i plaćate sami, a kao paušalist ga ne možete odbiti. To je stvaran odljev novca, ne knjigovodstvena stavka. Efektivno ste na oko 19,4%.
Ako ne dirate cijene, tu razliku jednostavno primite kao manju isplatu na svaku rezervaciju. Ako je želite nadoknaditi podizanjem cijene, računa se dijeljenjem s 0,845, a ne množenjem s 1,155 — pogreška na kojoj se redovito gubi nekoliko postotaka.
Ovo nije razlog da otkažete portale. Portali su motor potražnje i vlastita stranica ih ne zamjenjuje. Razlog je da za goste koje ionako već imate prestanete plaćati punu cijenu posredovanja.
Koliko vas portali stvarno koštaju, red po red
Brojka koju vidite u ugovoru nije brojka koju platite. Ovako izgleda kad se dodaju svi slojevi koji na nju sjedaju.
| Stavka | Booking, standardno | Booking, Preferred | Airbnb od 13. 10. 2026. |
|---|---|---|---|
| Osnovna provizija | 15% | 18% | 15,5% |
| PDV 25% na proviziju (obrnuti obračun) | +3,75% | +4,5% | +3,88% |
| Naknada za obradu plaćanja | +1,1% kad portal naplaćuje | +1,1% kad portal naplaćuje | uključeno |
| Efektivno, bez naknade za obradu | 18,75% | 22,5% | 19,4% |
| Tko plaća | Iznajmljivač | Iznajmljivač | Iznajmljivač |
| Genius i slični popusti | Dodatno snižavaju vašu cijenu | Dodatno snižavaju vašu cijenu | — |
Kalkulator niže radi s 18,75% kao standardnom i 22,5% kao Preferred stopom, a naknadu za obradu plaćanja namjerno ne uračunava jer ne pogađa svakog iznajmljivača. To znači da procjena uštede ispada niža nego što će za većinu biti — griješimo na svoju štetu, ne na vašu. Preferred stopa je procjena: svoju točnu proviziju vidite u Bookingovu extranetu, pod financijskim postavkama, i s njom računajte. Svaki postotak iz ove tablice ima izvor naveden na dnu stranice.
Izračunajte na svojim brojkama, ne na našima
Četiri pitanja o vašoj prošloj sezoni. Odgovor je jedan od tri i jedan od njih glasi „još vam se ne isplati“ — taj dobije otprilike svaki drugi tko ovo ispuni.
Koliko smještajnih jedinica iznajmljujete?
Sve što je prošlo kroz Booking i Airbnb, prije nego što su oni uzeli svoje. Ako ne znate točno, procijenite — kalkulator ionako radi s okruglim brojevima.
0 EUR 60.000 EUR
Koliko vam se gostiju vrati ili vas preporuči?
Ovo je najvažnije pitanje na cijeloj stranici. Vlastita stranica prvo hvata goste koje već imate — one koji se vraćaju, koji vas traže po imenu objekta i koji vam ionako pišu na WhatsApp. Nove goste dovodi portal, ne stranica.
Vrijedi.
S vašim brojkama stranica se vraća za oko 12 mjeseci — dakle unutar jedne sezone. Procijenjena ušteda: 675 € godišnje, na razini „Stranica s upitima“.
Zatražite ponuduVrijedi, ali računajte na dvije sezone.
Ušteda je oko 675 € godišnje, a stranica se vraća za 12 mjeseci. Ako planirate iznajmljivati i dalje, isplati se — ali nemojte očekivati povrat već ovo ljeto.
Pitajte nas prije nego odlučite →Iskreno — s ovim brojkama vam se još ne isplati.
Ušteda bi bila oko 675 € godišnje, što je premalo da opravda trošak izrade. Prije nego uložite u stranicu, napravite ovo — besplatno je i donosi vam više nego išta što bismo vam mi naplatili:
- Postavite i uredite Google Business profil za objekt.
- Fotografirajte objekt danju, po dnevnom svjetlu, bez ribljeg oka.
- Gostima koji odlaze pošaljite e-mail s vlastitim kontaktom za iduću godinu.
- Odgovarajte na upite unutar dva sata — to podiže konverziju više nego bilo koja stranica.
Javite nam se za godinu-dvije kad brojke narastu. Rado ćemo tada — i tada će vam se isplatiti.
Kako to izgleda po razinama
Stranica s upitima
Ušteda godišnje 675 €
Vraća se za 12 mjeseci
Rezervaciju potvrđujete vi, ručno, i akontacija stiže bankovnim prijenosom. Po rezervaciji ne ide nikakva provizija — ali dio gostiju iz inozemstva prijenos ne voli, njihova banka im ga naplati, a vi na uplatu čekate danima.
Direktne rezervacije
Ušteda godišnje 617 €
Vraća se za 36 mjeseci
Kartično plaćanje košta oko 1,6% po rezervaciji (Stripe), pa na svakom euru uštedite nešto manje nego s prijenosom. Kupujete brzinu i to da vam se kalendar sam zaključava — ne veću uštedu.
Na čemu izračun stoji
Stvarna provizija portala, s PDV-om 18,75 %
Udio prihoda koji realno možete preseliti na direktno 20 %
To jest, prihoda godišnje 3.600 €
Procjena, ne obećanje. Udio prihoda koji se da preseliti na direktno je planska brojka, a ne mjerenje — ovisi o tome koliko vam se gostiju stvarno vraća i koliko brzo odgovarate na upite. Nitko vam ne može jamčiti broj rezervacija, pa vam ga ni mi ne jamčimo. Jedino što je ovdje čvrsto jest računica provizije, i ona radi s vašim brojkama.
Ništa od upisanog ne šaljemo nikamo i ne spremamo. Račun se izvodi u vašem pregledniku i nestaje kad zatvorite stranicu.
Dvije razine, i ono što svaka od njih stvarno znači
Razlika nije u tome koliko ćete uštedjeti nego u tome koliko posla ostaje vama. Na prvoj razini rezervaciju potvrđujete rukom, na drugoj se potvrdi sama.
Za jedan do dva apartmana
Stranica s upitima
€600 fiksno, jednokratno
+ hosting 20–60 € godišnje, poznat unaprijed
Cijena na 10. 9. 2026.: 600 € · hosting 20–60 €
Vaš izlog izvan portala: cjenik po sezonama, kalendar zauzeća, forma za upit i jezici kojima vaši gosti stvarno govore.
- Predstavljanje objekta, soba i okolice
- Cjenik po sezonama, onakav kakav sami odredite
- Kalendar zauzeća koji gost vidi prije nego pita
- Forma za upit s datumima i brojem gostiju
- Jezici po vašem stvarnom miksu gostiju
- Postavljanje Google Business profila objekta
- Prilagođeno mobitelu — gost gleda s mobitela
- Neograničena tehnička podrška
Za više jedinica ili kuću za odmor
Direktne rezervacije
€1.800 fiksno, jednokratno
+ hosting 20–60 € godišnje, poznat unaprijed
Cijena na 10. 9. 2026.: 1.800 € · hosting 20–60 €
Sve iz prve razine, plus stvarni sustav rezervacija: gost bira termin, plaća karticom i dobiva potvrdu bez da vi išta radite.
- Sve iz razine „Stranica s upitima“
- Rezervacija s odabirom termina i potvrdom
- Plaćanje karticom preko Stripea, s akontacijom
- Dvosmjerna iCal sinkronizacija s Bookingom i Airbnbom
- Automatski e-mail nakon boravka, s kodom za povratak
- Pregled rezervacija i gostiju na jednom mjestu
- Rok isporuke po dogovoru
- Neograničena tehnička podrška
Uz obje razine ide godišnji hosting od 20 do 60 € (cijena na 10. 9. 2026.: 20–60 €), poznat iz ponude prije potvrde. Kalkulator iznad računa s najvišom brojkom iz tog raspona, da procjena ne ispadne ljepša nego što će biti. Cijene su fiksne i jednokratne, a račun stiže nakon isporuke.
Odakle direktne rezervacije stvarno dolaze
Poredano po tome koliko su pouzdane. Prvo je gotovo sigurno, zadnje je nada — i zato je zadnje.
Gosti koji se vraćaju
Tu je gotovo sva vrijednost. Netko tko je kod vas već bio ne treba portal da vas nađe — treba samo mjesto gdje će provjeriti termin i cijenu. Zato je pitanje o povratnicima u kalkulatoru najteže ponderirano.
Gosti koji vas guglaju po imenu
Objekt su vidjeli na portalu, zapamtili ime i upisali ga u Google. Ako im se tada otvori vaša stranica, rezervacija ide direktno. Ako se ne otvori ništa, vraćaju se na portal i vi platite proviziju za gosta kojeg ste sami privukli.
Upiti koje već primate rukom
Poruke na WhatsApp, pozivi i poruke na Facebooku koje sad rješavate ručno ili ih iz nesigurnosti vraćate na portal. Njih stranica hvata odmah, bez ijednog novog gosta.
Nova pretraga — najmanje pouzdano
Upit „apartmani Vodice“ u Googleu drže portali i veliki agregatori, a mala stranica se tu probija teško i sporo. Računajte na to kao na bonus koji možda dođe, nikako kao na temelj odluke.
Smijete li na svojoj stranici biti jeftiniji nego na Bookingu
Kratak odgovor: smijete, i to od prosinca 2024. Duži odgovor ima kvaku i ta kvaka je važnija od samog prava.
Europska uredba o digitalnim tržištima zabranila je klauzule o paritetu cijena, a Booking.com ih je krajem 2024. ukinuo na cijelom području Europskog gospodarskog prostora. Pravno ste slobodni na vlastitoj stranici postaviti drukčiju cijenu i drukčije uvjete, i portal vam zbog toga ne smije dići proviziju ni ukloniti oglas.
Sad kvaka. Rangiranje na portalu nagrađuje konverziju — koliko ljudi koji vide vaš oglas doista rezervira. Oglas koji je skuplji od vaše vlastite stranice konvertira lošije, a lošija konverzija ga sama spušta niže u rezultatima. Nijedna ugovorna odredba pritom nije prekršena; algoritam jednostavno radi svoj posao.
Zato preporuka nije da podrežete cijenu na svojoj stranici. Preporuka je da na direktnom kanalu dodate vrijednost koju portal ne prikazuje: kasniji odlazak, parkirno mjesto, doček s ključem, popust za drugi boravak, besplatno otkazivanje bliže datumu. Gost dobije više za isti novac, vi zadržite poziciju na portalu, a razlika u proviziji ostaje vama.
Ako vam netko savjetuje da jednostavno budete jeftiniji na svojoj stranici i ne spomene ovo, savjet vas može koštati više nego što će vam donijeti.
Za koga je ovo, a za koga iskreno nije
Desni stupac pišemo jednako ozbiljno kao lijevi. Klijent kojem ovo ne treba ne donosi nam ništa osim lošeg glasa kad se za godinu dana pokaže da se nije isplatilo.
Vrijedi razmisliti ako
- Iznajmljujete dvije ili više jedinica, pa kroz sezonu prođe dovoljno gostiju da se popis imena isplati graditi.
- Imate jednu skuplju jedinicu — vilu ili veću kuću za odmor — gdje jedna rezervacija nosi iznos na kojem se provizija osjeti.
- Gosti vam se vraćaju ili vas preporučuju rodbini i prijateljima, pa dio potražnje već postoji izvan portala.
- Već sad primate upite na WhatsApp ili telefon i rješavate ih ručno, bez mjesta na koje biste ih uputili.
- Imate pristojne fotografije objekta ili ste ih spremni napraviti prije nego stranica krene.
- Na upite odgovarate isti dan — jer to podiže konverziju više od bilo čega što možemo isprogramirati.
Nemojte, barem ne još
- Iznajmljujete jedan manji studio i prošla sezona je bila ispod desetak tisuća eura prometa.
- Gosti vam se praktički ne vraćaju, pa direktnog kanala zapravo nema koga hvatati.
- Fotografije su mutne, snimljene navečer ili ribljim okom, a nemate plan to promijeniti.
- Na upite odgovarate za dan ili dva — stranica će vam samo brže donijeti goste koje ćete izgubiti.
- Razmišljate prestati iznajmljivati kroz koju sezonu, jer se ulaganje neće stići vratiti.
- Kalkulator vam je izbacio povrat dulji od dvije i pol godine. Vjerujte mu; napravljen je da vas u tom slučaju odgovori.
Kako to ide, od prvog upita do prve direktne rezervacije
Sezona je gotova i sad je vrijeme za ovo. Stranica napravljena u travnju neće bitno pomoći tom istom ljetu.
-
Kažete nam brojke i tržišta
Koliko jedinica, kakva je bila prošla sezona i odakle vam gosti dolaze. To zadnje određuje jezike: nema smisla plaćati šest jezika ako su vam gosti Nijemci i Austrijanci.
-
Dobivate ponudu s jednim iznosom
Predlažemo razinu i pišemo fiksnu cijenu. Ako iz vaših brojki ispadne da vam je dovoljna niža razina, reći ćemo vam to i prije nego pitate.
-
Šaljete fotografije, cjenik i uvjete
Fotografije objekta, cijene po sezonama, pravila kuće i uvjete otkazivanja. Ako fotografije nisu dobre, recite — bolje je odgoditi mjesec dana nego objaviti stranicu koja objekt prikazuje lošije nego portal.
-
Pregledavate prije nego išta ide uživo
Radnu verziju otvarate na linku, na mobitelu i na računalu, i prolazite je s cijenama koje ste vi zadali. Ispravljamo dok ne odgovara dogovorenom.
-
Objava prije nove sezone, pa račun
Stranica ide uživo, kalendar se spaja s portalima ako ste uzeli tu razinu, a račun stiže nakon toga. Prvi gosti koji stignu direktno obično su oni koji su prošle godine već bili kod vas.
Što ne obećavamo, iako biste to voljeli čuti
Popis postoji jer se u ovoj niši sve navedeno redovito obećava. Ništa od toga nije istina i lakše je to napisati sada nego objašnjavati poslije.
-
Ne kažemo „bez provizije“
Kod plaćanja karticom Stripe uzme oko 1,6% i to je stvaran trošak. Kod plaćanja prijenosom provizije po rezervaciji doista nema, ali gost tada čeka i njegova banka mu naplati svoje. Nula ne postoji ni u jednoj varijanti; postoji 1,6% umjesto 19%.
-
Ne obećavamo više gostiju
Vidljivost koju kontrolirate — vlastita stranica i Google profil — dobiva se i mjeri. Broj gostiju je druga stvar: njega i dalje najvećim dijelom donose portali. Razlikujte ta dva obećanja kod svakoga tko vam nešto nudi, pa i kod nas.
-
Ne govorimo vam da otkažete Booking
Zadržite portale. Oni dovode goste koje inače ne biste vidjeli, a stranica hvata one koje su vam oni već doveli i za koje im više ne morate plaćati.
-
Ne strašimo vas fiskalizacijom
Iznajmljivači koji plaćaju porez na dohodak od imovine nisu obveznici fiskalizacije ni izdavanja e-računa. Tko vam to prodaje kao razlog za hitnu kupnju, ili ne zna ili računa da vi ne znate. Račun gostu i dalje izdajete, ali to je posve druga obveza.
-
Ne obećavamo eVisitor integraciju
Za eVisitor ne postoji uredno javno sučelje na koje bi se stranica mogla spojiti, pa prijavu gostiju i dalje radite ručno. Ako se to promijeni, javit ćemo — ali dotad to nije dio ponude.
-
Ne jamčimo broj rezervacija
Nitko ne zna kakva će biti sljedeća sezona i svatko tko vam napiše brojku izmislio ju je. Jedino što na ovoj stranici stoji kao tvrdnja jest računica provizije, a nju provjerite na svojim brojkama.
Odakle nam svaka brojka na ovoj stranici
Sve što je gore napisano kao postotak ili datum ima izvor. Provjerite ih — objavljeni su upravo zato. Ako naletite na nešto što se u međuvremenu promijenilo, javite nam i ispravit ćemo.
-
Provizija Booking.coma za privatni smještaj u Hrvatskoj i efektivna stopa s PDV-om
adriaticweb.net — Booking.com provizija -
Naknada za obradu plaćanja kad Booking naplaćuje od gosta
klub-iznajmljivaca.com -
Obrnuti obračun PDV-a na proviziju stranog portala za hrvatskog iznajmljivača
rentijer.com -
Airbnb prelazak na jedinstvenu proviziju od 15,5% i datum za Europski gospodarski prostor
hostaway.com — host-only fee -
Zabrana klauzula o paritetu cijena i ukidanje pariteta na razini EGP-a
Europska komisija — Digital Markets Act -
Utjecaj cijene na rangiranje oglasa na portalu — zašto niža cijena na vlastitoj stranici ima posljedicu
hospitality.today -
Izuzeće iznajmljivača koji plaćaju porez na dohodak od imovine iz fiskalizacije
Porezna uprava — obveznici fiskalizacije -
Cijena Stripeove obrade kartičnog plaćanja za europske kartice
stripe.com — cjenik
Česta pitanja
Moram li otkazati Booking ako napravim vlastitu stranicu?
Ne, i ne preporučujemo. Portali dovode goste koji za vas nikad nisu čuli i to je posao koji vlastita stranica ne radi. Stranica služi da gosti koji vas već znaju ili su vas već našli rezerviraju bez posrednika. Većina iznajmljivača kojima ovo ima smisla vozi oba kanala paralelno.
Zašto se na proviziju plaća PDV ako nisam u sustavu PDV-a?
Zato što je riječ o usluzi koju vam pruža tvrtka iz druge države članice. Kod takve usluge porezna obveza prelazi na primatelja, pa PDV od 25% na iznos provizije obračunavate i uplaćujete sami, preko obrazaca PDV i PDV-S. Za to vam treba PDV identifikacijski broj, koji ne znači ulazak u sustav PDV-a za vašu vlastitu djelatnost. Obrasci se predaju mjesečno, do 20. u mjesecu za prethodni. Ovo je informativno objašnjenje, a ne porezni savjet — provjerite sa svojim knjigovođom.
Mogu li gosti platiti karticom?
Na razini „Direktne rezervacije“ da, preko Stripea, i možete tražiti akontaciju umjesto punog iznosa. Stripe naplaćuje oko 1,4 do 1,5% plus 0,25 € po transakciji za europske kartice, bez mjesečne naknade i bez ugovora s bankom. Točnu stopu provjerite u Stripeovu cjeniku prije nego računate s njom — mijenjala se. Na razini „Stranica s upitima“ nema kartičnog plaćanja i gost plaća prijenosom.
Kako se izbjegava dvostruka rezervacija?
Dvosmjernom iCal sinkronizacijom s Bookingom i Airbnbom, koja je uključena u razinu „Direktne rezervacije“ i nije opcionalna. Kad termin padne na jednom kanalu, zatvara se i na ostalima. Na razini s upitima kalendar održavate vi, pa je odgovornost na vama — to je jedan od razloga zašto višem broju jedinica preporučujemo višu razinu.
Na kojim jezicima će stranica biti?
Na onima s kojih vam stvarno dolaze gosti. Pitamo vas odakle su bili prošle sezone i prema tome biramo — najčešće njemački, talijanski, engleski, ponekad češki, poljski ili slovenski. Prevoditi na šest jezika kad vam devedeset posto gostiju govori dva nema smisla ni za vas ni za goste.
Moram li ja voditi fiskalizaciju ili izdavati e-račune?
Ako iznajmljujete kao građanin i plaćate porez na dohodak od imovine, niste obveznik fiskalizacije ni izdavanja e-računa. Račun gostu ipak izdajete, na uobičajen način. Ako iznajmljujete kroz obrt ili tvrtku, vrijede druga pravila i o njima razgovarajte s knjigovođom — mi vam o tome ne savjetujemo.
Koliko traje izrada i kad je pravo vrijeme za nju?
Rok dogovaramo prema opsegu, a pravo vrijeme je od rujna do veljače. Tada je sezona iza vas, imate novca i vremena, a stranica stigne biti indeksirana i posložena prije nego krenu upiti za sljedeće ljeto. Stranica naručena u svibnju toj sezoni gotovo sigurno neće pomoći i to ćemo vam reći.
Prijavljuje li stranica goste u eVisitor?
Ne. Za eVisitor ne postoji javno sučelje na koje bismo se mogli uredno spojiti, pa prijavu i dalje radite sami. Radije to kažemo unaprijed nego da to otkrijete nakon isporuke.
Što ako mi kalkulator kaže da mi se ne isplati?
Onda vam se vjerojatno stvarno ne isplati i nemojte kupovati. U tom slučaju kalkulator vam ispiše četiri stvari koje možete napraviti besplatno i koje će vam kroz sljedeću sezonu donijeti više od stranice. Javite nam se za godinu ili dvije kad brojke narastu.
Ostaje li stranica moja?
Da. Kod i stranica pripadaju vama u cijelosti, uz upute za rad. Domenu i hosting tehnički postavljamo i vodimo mi, a ako vam je prijenos u vlastite ruke važan, recite na početku pa to dogovorimo prije nego krenemo.
Napišite koliko jedinica imate i kakva je bila prošla sezona
Ako vam je kalkulator izbacio da se isplati, pošaljite te iste brojke i vratit ćemo vam prijedlog razine s fiksnom cijenom. Ako je izbacio da se ne isplati, ne morate pisati ništa — savjet s kalkulatora je besplatan i vrijedi bez nas.
Borna Orešković
Osnivač i developer · odgovara na svaki upit osobno